Innan du köper en bostad i Spanien bör du såklart undersöka fastigheten, både fysiskt och juridiskt. För den fysiska undersökningen är det lämpligt att anlita en ”perito arquitecto” alltså en arkitekt som har fackmannamässiga kunskaper och som skriver en objektiv rapport. Besiktning är inte standard i Spanien. Fråga gärna mäklaren om det är OK att du tar med dig din ”besiktningsperson” på visningen. Eftersom visningarna oftast är individuella brukar detta inte vara något problem, bara man förvarnar och samordnar tidsbokningarna. Mitt tips är att anlita en besiktningsperson (”perito arquitecto”) som är helt oberoende av både mäklaren och säljaren.
För den juridiska undersökningen bör du anlita en abogado (spansk advokat) som hämtar dokument från officiella källor, granskar dem och sammanfattar relevant information till dig. Särskilt om du inte behärskar spanskt juristspråk. Ju mer information du har om fastighetens status, möjligheter och risker, desto tryggare och bättre beslut kan du fatta.
När du har hittat en bostad som du är intresserad av, är det vanligt att mäklaren ber dig skriva under ett reservationskontrakt och betala ett reservationsbelopp.
Mitt råd är att Du alltid kontaktar en spansk advokat (abogado) innan Du skriver under något kontrakt. Det är ganska vanligt att reservationskontraktet innehåller otydliga eller tvetydiga klausuler. Innan underskrift kan man omförhandla och förtydliga villkoren, för att förebygga tvist. Det är viktigt att avtala om vad som ska gälla om någon av parterna drar sig ur och inte vill gå vidare med affären.
Syftet med reservationskontraktet är att köparen får en viss tidsperiod för att genomföra Due Diligence, alltså kontroll av fastighetens juridiska status. Här är min checklista:
- Är säljaren lagfaren ägare, alltså registrerad som ägare i fastighetsregistret? Detta kontrolleras genom att beställa utdrag från Registro de la Propiedad (som är ett av Spaniens två fastighetsregister).
- Finns det några belastningar som är kopplade till fastigheten (hypotekslån, servitut, beslut om utmätning etc.)? Denna info hämtas från Registro de la Propiedad.
- Finns det någon hyresgäst eller någon annan som bor i bostaden? Viktigt att be om skriftlig bekräftelse från säljaren. Om det finns ett hyresavtal är det viktigt att kolla upp hur lång tid hyresavtalet gäller och om hyresgästen har rätt till förlängning eller förköpsrätt. Utgångspunkten är att köparen tar över säljarens rättigheter och skyldigheter, i förhållande till hyresgästen.
- Är bostaden en allmännyttig bostad (VPO, Vivienda de Protección Oficial)? I så fall gäller begränsningar.
-
- Ingår bostaden i en Samfällighetsförening (Comunidad de Propietarios)? Beställ intyg som visar att säljaren inte har någon skuld till föreningen. Hur ser ekonomin i föreningen ut? Lämpligt att prata med förvaltaren och be om relevanta dokument. Läs igenom stadgarna och ta reda på om föreningen har fattat något beslut om förbud mot korttidsuthyrning. Föreningar kan fatta sådana beslut med 60 % majoritet. Effekten av sådana beslut är ett kapitel för sig (kontakta Linguaiuris om du vill veta mer).
-
- Är skatter och andra avgifter betalda? Tänk på att obetalda skatter följer med fastigheten ”på köpet” och att preskriptionstiden för skatter är 4 år.
-
- Hur är energieffektiviteten? Be säljaren om intyg som visar detta (certificado de eficiencia energética).
-
- Finns det någon pågående tvist som påverkar bostadsområdet?
-
- Är beskrivningen av fastigheten samstämmig i de två fastighetsregistren Registro de la Propiedad och Catastro? Mindre avvikelser beträffande yta kan vara helt normala och bero på att kriterierna för mätning har förändrats med tiden. Större avvikelser kan vara tecken på att det har gjorts någon tillbyggnad som inte har registrerats i båda registren. Eventuellt på grund av att tillbyggnaden saknar bygglov. Om du tänker sälja din fastighet är det lämpligt att kolla upp att uppgifterna är samstämmiga i de båda registren, i god tid innan du lägger ut annons. Ansök om korrigering av uppgifterna om något inte stämmer. Bristande samstämmighet fungerar som en varningslampa bland välinformerade köpare, och sänker värdet på din fastighet.
- Uppfyller bostaden krav som följer av plan- och bygglag?
- Finns det några begränsningar på grund av strandskydd?
Checklista för nyproducerade bostäder kommer senare. Håll utkik eller följ Linguaiuris på Facebook för att hålla dig uppdaterad.
